在“十五五”规划锚定银发经济高质量发展的战略背景下，国有康养企业作为连接民生保障与市场活力的核心载体，正面临存量资产低效沉淀与优质康养服务供给不足的双重挑战。立足这一现实，康养国企需聚焦“精准估值锚定价值、场景创新放大价值、人才赋能保障价值”三大核心路径，构建“政策护航+市场驱动”的双轮盘活体系，通过资产属性重构、功能业态升级、运营能力跃迁，实现资产增值、民生提质、城市赋能的多重目标，为国企在银发经济赛道的转型突围提供可持续的实践范式。

01场景创新  存量资产的康养化转型三大实践范式

存量资产的盘活绝非简单的空间改造，而是基于客群需求重构与产业生态整合的价值再造。以下三大标杆案例，为康养国企提供了可复制、可延伸的转型路径。

（一）核心区商业综合体：“商业+康养+社交”复合生态重构

城市核心区商业综合体往往面临客群流失、业态陈旧的困境，而适老化改造成为激活其价值的关键切口。日本永旺葛西店的转型实践极具借鉴意义，其以“活力 Aging”为核心理念，打破单一零售属性，构建起“健康管理+品质生活+社交娱乐”三维功能矩阵，让闲置商业空间变身长者生活新地标。

在功能落地层面，医疗康养区引入日本顶尖连锁诊所，聚焦慢病管理、康复理疗、远程会诊等高频需求，同步设置电动代步车、智能助浴设备、无障碍升降平台等康复辅具体验专区，让专业医疗服务触手可及；生活服务区打造“银发时尚生态圈”，除陈列适老化家居、无障碍服饰、智能穿戴设备外，增设适老化改造咨询中心，提供免费户型勘测、改造方案设计及施工监理一体化服务，精准匹配长者居家升级需求；社交娱乐区创新推出“第三人生学院”，开设书法、茶道、智能手机应用、短视频创作等多元化课程，定期举办老年才艺大赛、主题相亲会、怀旧市集等活动，更引入小型沉浸式剧场，上演经典话剧、曲艺表演等内容，构建起兼具情感共鸣与社交价值的生活场景。

该模式的成功核心在于“高频刚需+低频增值”的业态组合逻辑：底层保留便利店、药店、生鲜超市等便民商业，保障每日客流导入；中层布局康复护理、健康检测、老年大学等核心服务，提升用户粘性；顶层打造主题餐饮、旅居服务、文化展演等增值场景，拉高收益空间。数据印证了转型成效：改造后区域日均客流突破3000人次，年均服务中老年客户超110万，60岁以上客群占比超70%，单店年营收飙升至8000万美元，成为东京都市圈长者日常打卡的“生活目的地”。永旺集团计划2025年前完成100家适老化商场改造，进一步抢占银发消费市场。

对康养国企而言，可借鉴其“细节驱动体验、生态创造粘性”的核心策略，在改造城市核心区闲置商业楼群时，重点做好三方面：一是精准画像客群，聚焦活力长者、半失能长者及子女赡养群体的核心需求；二是重构空间逻辑，优化无障碍通道、适老卫生间、休息驿站等基础配套，降低长者使用门槛；三是创新收益模式，通过“基础租金+服务分成+会员费”的复合方式，实现现金流稳定与价值增值。

（二）存量商业物业：“产权保障+品质康养”双轮驱动模式

在城市核心区商业物业去化难、低效运营的背景下，无锡朗诗芳华居开创了“产权式康养社区”的转型新路径，成功将烂尾多年的太湖嘉汇广场改造为长三角标杆项目，破解了商业资产沉淀与长者品质养老需求未满足的双重痛点。

项目的核心突破在于价值重构：太湖嘉汇广场作为2014年开盘的酒店式公寓项目，因定位偏差长期闲置，但其距无锡新市府1.7公里、紧邻地铁4号线的核心区位，与无锡市高达28.46%的老龄化率（2023年底数据）形成强烈的需求呼应。朗诗集团敏锐捕捉到长者“拥有独立产权+享受专业康养服务”的复合型需求，确立“产权销售+全周期服务”的核心策略：将25层商业办公楼改造为323套适老化康养公寓，1-4层1000平米空间打造“医商融合”配套，实现从“商业废墟”到“城市康养资产”的蝶变。

在模式创新上，项目构建了“产权保障、空间适老、服务增值”三维价值体系：业主除拥有40年独立产权外，可自主选择自住、委托出租或候鸟式旅居，同时以优惠价格享受全周期康养服务——护理服务低至50元/小时，涵盖生活照料、康复护理、慢病管理等；医疗配套上形成三级保障，底层医务室提供基础诊疗，中层与多家三甲医院打通绿色就医通道，顶层护理院承接失能照护需求，构建“预防-诊疗-康复”闭环。这种“资产属性+服务属性”的深度捆绑，精准吸引了三类核心客群：追求自主生活的活力长者、为父母购置安心居所的中年子女、看重核心区资产抗跌性的投资客，项目开盘即售罄，远超同类养老产品表现。

作为国企混改标杆，项目的成功离不开“政策+市场”的协同赋能：一方面依托城市更新政策，获取改造补贴与税收优惠；另一方面借助国企背书，高效对接上海专家坐诊资源，顺利完成护理院资质审批，消解了长者对养老项目的信任顾虑。对康养国企而言，该模式的可复制要点在于：资产筛选上，优先选择城市核心区或老龄化率超20%的成熟社区周边、权属清晰、层高3米以上的商业物业；盈利逻辑上，通过前期产权销售回收开发资金，后期依靠护理、餐饮、商业合作等服务实现持续收益，形成“开发-销售-运营”的完整链条；社会价值上，既盘活了低效资产，又提升了区域养老服务供给，实现了商业价值与民生责任的统一。

（三）城郊工业厂房：“产业赋能+政策红利”的智造园区转型

城郊闲置工业厂房因产业升级而面临低效利用的困境，而康复辅具产业的快速发展为其转型提供了新方向。深圳坪山康复辅具产业园依托层高9米的闲置电子厂房改造，精准对接国家“十四五”康复辅助器具产业发展规划，打造成为国家级高端智能康复辅具产业高地，为康养国企盘活城郊工业资产提供了“产业赋能型”范本。

项目的核心逻辑是产业重构与空间再造：其前身是2005年建成的电子制造厂房，2019年由坪山区政府主导改造。团队精准把握两大机遇：一是我国康复辅具市场年复合增长率达18%，但中小型企业面临研发成本高、成果转化难、市场推广弱的痛点；二是深圳作为创新型城市，具备政策红利、供应链配套、市场辐射等独特优势。基于此，项目将首期15万平方米厂房划分为展示体验、生产制造、研发设计、检测认证四大功能区，引入26家优质辅具企业，其中包括2家上市企业、3家国家级高新技术企业和2家“专精特新”企业，形成“硬件租赁+产业服务+政策补贴”的复合运营模式。

在空间功能设计上，项目采用模块化布局提升使用效率：一层打造5000平方米康复辅具展示体验中心，设置智能助行器、康复机器人、脑机接口设备等12个体验区，配套银发科技直播间，年播放量超50万次，实现C端市场精准触达；二层为柔性生产区，分割为标准化生产单元，引入本土品牌“康翼智能”等设立生产线，降低企业入驻门槛；三层为产学研协同区，与深圳大学、中科院深圳先进院共建研发中心，已孵化出“脑控康复训练系统”等17项专利产品。此外，园区引入国家康复辅具质量监督检验中心深圳分中心，将CE、FDA认证周期缩短20%，并建设共享仓储物流中心，降低企业15%的供应链成本。

政策红利的高效转化是项目成功的关键支撑：通过申报国家级康复辅具产业示范园区，项目获得中央及地方财政补贴，享受企业所得税降至15%、研发费用加计扣除100%等税收优惠，2023年累计减税超1200万元；入驻企业可申请“专精特新”专项贷款，获得金融支持。市场对接方面，2022年园区企业中标深圳市民政局“社区辅具配备项目”，通过“湾区银发经济博览会”促成合作订单超5000万元，实现产业集聚与市场拓展的良性循环。

康养国企在这类项目中可发挥核心作用：凭借政策对接优势，争取产业扶持、税收减免等资源；依托产业链整合能力，搭建“政府引导、国企搭台、企业唱戏”的产业生态；通过专业化运营，提供研发、检测、物流、市场等全链条服务，既盘活闲置厂房，又培育新的经济增长点，为“十五五”期间存量工业资产活化提供可落地的解决方案。

02人才赋能 构建“四位一体”专业化人才梯队

康养国企存量资产盘活的核心竞争力，在于打造一支兼具地产运营经验、康养产业认知、政策解读能力与产业整合思维的复合型人才梯队。需从“市场化引才、合作育才、自有培才、原有转才”四个维度系统布局，以人才结构优化驱动资产盘活效能提升，实现“人-产-城”协同发展。

（一）市场化引才：靶向突破，构建跨界能力矩阵

康养国企需打破传统地产行业人才招聘惯性，以市场化机制引进稀缺复合型人才。一方面，聚焦存量资产盘活关键环节，靶向招募具备国际视野或头部企业实战经验的领军人才——包括适老化改造规划专家、康复辅具产业运营能手、产权型养老社区服务管理者等，其能力需覆盖政策解读、客群洞察、场景设计、商业落地等多重维度，能够快速破解资产转型中的功能定位、业态落位、盈利模式等核心难题。另一方面，建立灵活的薪酬考核体系，对康养运营总监、银发经济规划师等核心岗位，探索“基本工资+绩效奖金+项目分红”的市场化激励模式，吸引具备老年消费洞察、产业资源整合能力的跨界人才，填补传统地产团队在康养服务专业化、精细化运营上的能力缺口，为存量资产注入创新思维与落地经验。

（二）合作育才：协同赋能，培育产业适配人才

依托校企合作、行业联动构建“需求导向型”育才生态，是解决康养人才供给不足的关键路径。康养国企可联合高校开设定向专业，将城市更新政策、康养产业标准、资产运营实务、适老化设计规范等内容嵌入课程体系，通过课堂教学、项目实训、顶岗实习“三位一体”模式，培养懂政策、精技术、会运营的实战型人才。同时，与行业协会、科研机构共建人才孵化基地，引入国际先进的适老化设计、康复辅具研发、智慧康养管理等课程模块，开展专业资质认证培训，推动人才能力与国际标准接轨。此外，建立“康养产业导师库”，邀请行业专家、资深从业者参与人才培养，通过专题研讨、案例复盘、趋势研判等形式，帮助团队精准把握产业痛点与城市更新的结合点，形成“理论研究-实践验证-能力沉淀”的育才闭环，为存量资产盘活储备适配性人才。

（三）自有培才：内部赋能，沉淀核心运营能力

国企需立足自身业务场景，打造岗位胜任力导向的内部人才培养体系，将企业实践转化为可复制的能力标准。首先，针对存量资产盘活的核心环节（商业综合体适老化改造、工业厂房产业孵化、产权社区运营等），提炼“老年客群需求分析、政策红利转化、适老化产品设计、康养业态招商、社区服务运营”等核心能力项，开发数字化测评工具，精准识别员工潜力并匹配个性化培养路径。其次，通过虚拟现实技术还原适老化改造现场、产业园区规划流程、社区服务场景等实操情境，结合项目实战轮岗、跨部门协作攻关等方式，让人才在真实业务中积累经验、提升解决复杂问题的能力。此外，建立内部知识管理平台，沉淀适老化改造技术标准、康养业态招商手册、社区运营服务规范、政策解读指南等核心知识库，通过“传帮带”机制促进经验流转，形成“引进一批人才、培养一批骨干、带动一个团队”的内部赋能效应，为存量资产盘活提供可持续的能力支撑。

（四）原有转才：能力迁移，激活存量人力价值

针对国企内部传统地产、物业、工程等团队，需通过系统化培训实现从“地产思维”到“康养思维”的转型，让传统团队在新场景中发挥新价值。对商业运营团队，重点强化老年消费心理、康养业态组合规划、适老化品牌招商等能力，使其从传统商业运营转向银发经济场景运营；对工业地产团队，侧重产业政策解读、产业链整合、园区专业化服务等培训，推动其从厂房租赁管理向康复辅具产业园、智慧康养设备基地运营升级；对物业团队，开展适老化服务标准、智能养老设备应用、应急救护技能等专项训练，使其从基础物业服务转化为涵盖健康管理、生活照料、情感陪伴的颐养社区管家。在能力转化过程中，建立“理论培训-场景模拟-考核认证-实战上岗”的标准化体系，通过案例教学、标杆对标、服务流程重构等方式，帮助员工理解康养产业逻辑，掌握存量资产盘活的核心技能，实现“人员复用、能力升级”的双重目标。

“十五五”期间，银发经济的蓬勃发展与城市更新的深入推进，为康养国企存量资产盘活提供了历史性机遇。通过“精准估值、场景创新、人才赋能”三大核心路径，康养国企既能激活低效沉淀的存量资产，实现资产价值跃升，又能填补优质康养服务供给缺口，完善城市民生功能，最终构建起“政策护航、市场驱动、人才支撑、生态共赢”的可持续发展模式。在这一过程中，康养国企需以标杆案例为借鉴，结合自身资源禀赋与区域市场需求，探索差异化的转型路径，以资产盘活为支点，撬动企业转型与产业升级，为银发经济时代的国企高质量发展书写新篇章。

编辑：吴赛