近日，深圳市住房和建设局、深圳市规划和自然资源局联合印发《关于进一步规范城市更新项目管理有关事项的通知》，《通知》将于2026年3月16日起正式实施，有效期5年。据了解，新政将以“法治化、市场化”为原则，聚焦土地移交、保障房配建、规划编制等关键环节优化调整，旨在衔接落实《住宅项目规范》，破解项目推进难点堵点，持续拉动房地产有效投资。

据了解，《通知》明确“未完成规划审批的城市更新项目”涵盖两类：未完成城市更新单元规划审批的项目，以及适用“清调供”手段盘活并重新编制规划的项目。在土地移交率核定方面，新政体现灵活性，在满足交通、教育等配套服务能力前提下，经辖区政府及相关部门同意，可在更新单元规划阶段合理调整土地移交要求，无需履行计划调整程序，但需保障基准土地移交用地面积。

此外，最受开发商关注的保障性住房配建要求更迎来精准优化。《通知》指出，已完成规划审批的项目按原规定执行；未完成规划审批的项目取消保障性住房奖励容积，原则上可不配建，市、区相关部门将通过新增建设、存量盘活、多元收购等多渠道统筹落实保障房筹集任务；“工改保”项目则继续沿用原有规定。

针对“清调供”盘活项目，《通知》创新规划编制方式：既可重新编制规划并适用新政要求，也可局部调整已批规划，调整部分按新政执行，未调整部分保持原有规划不变，土地移交率按单元整体核算，兼顾政策灵活性与延续性。

合一城市更新研究院相关负责人表示，据统计，截至2025年底，深圳市已批规划项目平均移交率约40.3%。过去，在房地产市场上升时期，较高的土地移交率确实能为城市发展带来更多公共利益，而房企能通过转移容积机制获得相应利益。但随着房地产面临止跌回稳，且改善需求日益追求舒适品质，城市更新项目土地移交率和容积率联动模式确需优化以适应新形势。同时，随着未批规划项目不配建保障房政策落地，城市更新项目在可售商品房数量及产品质量打造上均有了更多可想象空间，能大幅改善项目收益率，有利于修复市场动力、稳定开发商投资预期。